- OMX Baltic−0,63%300,49
- OMX Riga0,48%891,18
- OMX Tallinn−0,38%2 059,27
- OMX Vilnius0,34%1 196,62
- S&P 500−0,03%5 980,87
- DOW 30−0,1%42 171,66
- Nasdaq 0,13%19 546,27
- FTSE 1000,41%8 827,43
- Nikkei 225−0,22%38 403,23
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,87
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%90,35
- OMX Baltic−0,63%300,49
- OMX Riga0,48%891,18
- OMX Tallinn−0,38%2 059,27
- OMX Vilnius0,34%1 196,62
- S&P 500−0,03%5 980,87
- DOW 30−0,1%42 171,66
- Nasdaq 0,13%19 546,27
- FTSE 1000,41%8 827,43
- Nikkei 225−0,22%38 403,23
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,87
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%90,35
Таллинн: город для инвесторов, но не для жителей?
Эстония – страна цифровых решений, но без цифрового подхода к жилищной политике. Здесь можно открыть компанию за 18 минут – и годами не находить квартиру по доступной цене. Электронное государство работает как часы – но реальная жизнь все чаще напоминает затянувшийся кризис, пишет обозреватель ДВ Андрей Деменков.
Если раньше можно было сказать: «ну мы маленькая страна, у нас свои особенности», то теперь все больше ощущение, что в Эстонии нельзя быть как все – просто потому, что невозможно позволить себе жить дома.
Давайте просто посмотрим на цифры. На начало 2025 года средняя зарплата в Эстонии – 1600 евро «чистыми». Аренда однокомнатной квартиры в Таллинне – в основном в диапазоне от 400 до 600 в месяц, плюс коммунальные расходы – 150-200 евро. То есть около половины среднестатистического дохода уходит на крышу над головой.
Хочешь купить жилье – приготовься к суровой реальности. Средняя цена метра в столице – 3 700-4 000 евро. Квартира площадью 50 м² обойдется примерно в 200 тыс. Ладно, не будем выпендриваться, возьмем советскую двушку в дальнем конце Ласнамяэ – и все равно попадаем этак на 120 тыс. И это при том, что ипотека – штука непростая, а программы поддержки молодых семей или бюджетников – скорее декларативные.
Кто-то скажет: «Ну и что? Везде дорого». Но в других странах Евросоюза хотя бы работают механизмы, которые помогают людям оставаться в своих городах. В Эстонии же они либо не работают, либо их попросту нет.
Airbnb ест город
Одна из причин нынешнего положения – массовая сдача жилья в краткосрочную аренду, которая повышает цены и оставляет мало места местным долгосрочным арендаторам. По ряду оценок, до 12% квартир в центре столицы заняты краткосрочной арендой. В популярных районах вроде Кадриорга эта доля еще выше.
То есть вместо того, чтобы жить в своих домах, люди видят, как их жизнь превращается в товар для туристов и инвесторов.
Это не уникальная проблема. Но у нас она усугубляется тем, что цену на аренду раздувают богатые североевропейские туристы, особенно – финны, которым помогают еще и шведы. Однако же если в Эстонии никто не пытается эту ситуацию как-то регулировать, как раз в Финляндии и Швеции на жилищном рынке действуют сильные защитные механизмы.
На первый взгляд, жилье у наших северных соседей очень дорогое: в среднем свыше 4000 евро за квадратный метр в Хельсинки, и порядка 6000 – в Стокгольме. Однако разница в доходах еще выше: среднестатистический финн зарабатывает 2800, а швед – 3300 евро «на руки». При этом в Финляндии и Швеции существуют механизмы контроля за пустующими квартирами, работают программы поддержки малообеспеченных слоев населения.
Доля жилья в краткосрочной аренде в Хельсинки примерно вдвое, а в Стокгольме – втрое ниже, чем в Таллинне. Главная причина такой разницы – там этот рынок жестко регулируется.
Таллинн все больше напоминает мегаполис, где удобно жить инвесторам, айтишникам, владельцам туристического жилья. А обычные люди – медсестры, преподаватели, водители – все больше чувствуют себя здесь временщиками.
Например, в Швеции сдавать жилье через Airbnb более 112 дней в году без специального разрешения запрещено. В кооперативных домах (bostadsrätt), типичных для Стокгольма, требуется согласие совета жильцов даже на краткосрочную аренду. Без него можно лишиться права на квартиру. Это сильно ограничивает распространение Airbnb и помогает защитить рынок жилья для местных жителей.
Таллинн переселяется за город
Но и это лишь полдела. В Финляндии и Швеции давно развиты системы муниципальных квартир. По разным оценкам, в Хельсинки и Стокгольме на социальное жилье приходится от 10 до 15% фонда в многоквартирных домах. В Таллинне – всего 2-3%. Это создает совершенно разную стартовую позицию для решения жилищного вопроса.
Горячие новости
Да, программы помощи у нас существуют. Но часто они выглядят как PR-ходы.
Есть субсидии на покупку жилья для молодых – но только при наличии первого взноса. Имеются планы строительства муниципального жилья – но в реальности объемы мизерны. Налоги на пустующее жилье? Их нет. Ограничения на Airbnb? Тоже нет.
Мы любим говорить об «умной стране» и цифровых решениях. Но пока не видно, чтобы эти решения помогали с самым базовым – возможностью жить в своем городе.
Таллинн все больше напоминает мегаполис, где удобно жить инвесторам, айтишникам, владельцам туристического жилья. А обычные люди – медсестры, преподаватели, водители – все больше чувствуют себя здесь временщиками и, как показывают последние исследования, вынуждены перемещаться за пределы города, туда, где еще есть доступное жилье.
Три десятилетия постсоветской эпохи Эстония позиционировала себя как либеральное государство, минимально вмешиваясь в экономику и многие социальные вопросы. Сторонники продолжения такой стратегии, комментируя жилищные проблемы страны, уверяют, что и сейчас не надо встревать, рынок все разрулит. В этой позиции есть одно слабое место.
Именно особенности рыночной ситуации в Эстонии, окруженной богатыми северными соседями, во многом и определили высокий уровень цен в стране. Пока прежняя модель работала и позволяла экономике быстро расти, росли и доходы населения, сглаживая проблему дороговизны и давая надежду, что рынок скоро все разрулит.
Вот уже три года спада, из которого пока не видно выхода в уверенный рост, перечеркнули прежнюю модель. Словно добивая ее, государство делает все, начиная с постоянного повышения налогов, чтобы не дать экономике развернуться.
Стратегический выбор
Политики и чиновники годами твердят, что одна из острейших проблем в Эстонии – демографическая. Но почти ничего не делают для ее решения. Реальная помощь молодым семьям в обретении достойного жилья – одна из ключевых в политике поддержки рождаемости.
Хоть я и приводил наших соседей как положительный пример в борьбе за доступность жилья для населения, этот путь вовсе не безоблачен. Социальное жилье не приносит прибыли и требует немалых инвестиций, которые берутся государством из заемных средств. Финнам и шведам с их богатым природными ресурсами проще обойтись собственными силами хотя бы во время высоких цен на сырье.
Если эстонский жилищный рынок слабо управляем, то у северных соседей слишком зарегулирован. Привлекательные условия аренды государственного жилья в Швеции привели к очередям со средним сроком ожидания в 9 лет. Процветает рынок нелегальной перепродажи аренды дешевых социальных квартир.
Однако, невзирая на все проблемы, шведы и финны придерживаются давно избранной стратегии поддержки молодых семей и социально незащищенных слоев, потому что видят в этом один из приоритетов государственной политики.
Эстония могла бы выбрать нечто среднее между нынешней либеральной политикой в уже не очень либеральном государстве и той, которую проводят в социально ориентированных Швеции и Финляндии. Это помогло бы сгладить проблему слишком высоких из-за богатых соседей цен, но и избежать самых неприятных «побочек» курса, которому эти же соседи следуют, чрезмерно зарегулировав свой жилищный рынок.
Иначе Таллинн рискует стать городом фасадов – с пустыми витринами вместо настоящей жизни.
Похожие статьи
«Не знаю, можно ли считать удачей, когда бизнес-план составлен 20 лет назад и только сейчас хоть как-то реализуется», – сказал крупный предприниматель Марко Пальм, когда журналист поздравил его с утверждением детальной планировки.
Пыхья-Таллинн стремительно набирает популярность. Бывшие заводы вдоль улицы Копли превращаются в коммерческие и жилые пространства, а переезд в район крупнейшего офиса Wise придал процессу новый импульс. Но арендные ставки растут быстрее, чем поток клиентов, говорит местная ресторатор – и даже 2200 сотрудников Wise пока не переломили ситуацию.
Таллинн, основываясь на недавнем исследовании, рассматривает возможность более активного участия в рынке недвижимости как муниципалитет, чтобы упростить приобретение жилья в столице. Член правления Союза фирм недвижимости Тыну Тоомпарк считает это очень плохой идеей.
До послеобеденного времени 20 июня у частных инвесторов еще есть возможность принять участие в публичном размещении облигаций Summus Capital. Summus Capital – одна из наиболее быстро развивающихся компаний в сфере инвестиций в недвижимость в странах Балтии и Польше. Это одно из крупнейших облигационных размещений последних лет в Балтийском регионе и одновременно первый случай, когда облигации Summus доступны для подписки частным инвесторам в Эстонии, Латвии и Литве.
Самые читаемые
Последние новости
Сейчас в фокусе
Подписаться на рассылку
Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!
На главную